2024 타경 101778 부산 센텀 천일 스카이원 물건 분석

부산 센텀천일스카이원 경매 물건 투자 분석 보고서

물건 개요 및 시장 분석

대상 부동산 정보

·         소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1360 , 센텀천일스카이원 102동 10층 1002호

 

·         면적: 전용 81.16㎡(24.55평)

·         건축년도: 2020년 4월 16일 사용승인

·         감정가: 4억 9,300만원 (건물 3억 4,510만원 + 대지권 1억 4,790만원)

 

 

 

시장 동향 분석

최근 해당 아파트 실거래가를 분석한 결과:

·         2025년 1월(20층): 4억 9,000만원

·         2024년 12월(10층): 4억 5,000만원 - 동일 층수 최근 거래

·         2024년 9월(12층): 4억 8,000만원

·         2024년 8월(15층): 4억 9,800만원

부산 해운대구 아파트 시장은 최근 소폭 하락 추세이나, 센텀 지역의 우수한 입지로 가격 유지력이 있는 것으로 판단됩니다.

적정 낙찰가 추정

낙찰가 분석

·         감정가: 4억 9,300만원

·         예상 최저입찰가: 3억 4,510만원(감정가의 70% 추정)

·         동일 층수(10층) 최근 실거래가: 4억 5,000만원(2024년 12월)

·         경매 낙찰 시 시세 대비 15-20% 할인 반영

 

적정 낙찰가 제안

3억 8,000만원(시세 대비 약 15% 할인)

이 금액은 최근 실거래가와 경매 특성을 고려한 가격으로, 채권 채무 관계를 고려했을 때도 적정할 것으로 판단됩니다.

취득 비용 분석

직접 취득 비용

1.       취득세: 5,700,000원 (3억 8천만원 × 1.5%)

2.      중개수수료: 없음 (경매는 중개수수료 없음)

3.      법무사 비용: 약 500,000원

4.      명도비용: 2,640,000원[1]

5.       채권매입비용: 약 1,900,000원

인테리어 비용

·         2025년 기준 중급형 인테리어: 평당 150만원 × 24.55평 = 36,825,000원

·         준공 5년 아파트 상태 고려: 3,500만원 예상

총 초기 투자금액

·         낙찰가 + 취득비용 + 인테리어 = 3억 8,000만원 + 1,074만원 + 3,500만원 = 4억 2,574만원

 

1년 보유 후 판매 시 수익 분석 (2026년 3월 판매)

판매가 예상

·         현재 시세(4억 5천만원) 기준 연간 5% 상승 가정

·         예상 판매가: 4억 7,250만원

판매 비용

1.       부동산 중개수수료: 2,362,500원 (4억 7,250만원 × 0.5%)[6]

2.      양도소득세:

o    양도차익: 4억 7,250만원 - 4억 2,574만원 = 4,676만원

o    1년 미만 보유 양도세율: 70%

o    양도소득세: 3,273만원

1년 보유 순이익

·         매각가 - 총투자금액 - 판매비용 - 양도세

·         4억 7,250만원 - 4억 2,574만원 - 236만원 - 3,273만원 = 1,167만원

·         투자수익률: 약 2.7% (1년 기준)

 

2년 보유 후 판매 시 수익 분석 (2027년 3월 판매)

판매가 예상

·         현재 시세 기준 2년간 10% 상승 가정

·         예상 판매가: 4억 9,500만원

판매 비용

1.       부동산 중개수수료: 2,475,000원 (4억 9,500만원 × 0.5%)[6]

2.      양도소득세:

o    양도차익: 4억 9,500만원 - 4억 2,574만원 = 6,926만원

o    2년 미만 보유 양도세율: 60%

o    양도소득세: 4,156만원

2년 보유 순이익

·         매각가 - 총투자금액 - 판매비용 - 양도세

·         4억 9,500만원 - 4억 2,574만원 - 248만원 - 4,156만원 = 2,522만원

·         투자수익률: 약 5.9% (2년 기준, 연 2.95%)

 

투자 전략 제안

장점

·         2020년 준공된 신축 아파트로 건물 상태 양호

·         부산 센텀시티 인근 우수한 입지

·         경매를 통한 시세 대비 할인 매입 가능성

·         주변 인프라 우수 (센텀고등학교 인근)

위험 요소

·         단기 양도소득세 부담이 매우 큼 (1년 내 70%, 2년 내 60%)

·         권리관계 검토 필요 (근저당 총액 6억 1,200만원, 채권자 다수)

·         부산 부동산 시장의 향후 불확실성

 

투자 전략 제안

1.       3년 이상 장기 보유 권장: 단기 양도세 부담이 크므로 최소 2년 이상, 가능하면 3-5년 장기 보유가 유리합니다.

2.      임대 운영 검토: 보유 기간 동안 월세 수입으로 자금 흐름 개선(월 120-150만원 예상)

3.      적정 낙찰가 준수: 제안드린 3억 8천만원 이상 입찰은 수익성 저하 우려

4.      권리관계 철저 확인: 명도 관련 문제 및 채권 상황 사전 검토 필수

 

결론

분석 결과, 해당 부동산은 적정 낙찰가(3억 8천만원) 수준에서 매입 시 2년 보유 후 약 2,500만원의 수익이 예상됩니다. 그러나 단기 양도세 부담으로 인해 3년 이상 장기 보유하는 전략이 더 유리할 것으로 판단됩니다.