성남시 야탑통 매화마을 경매 물건 분석(2024타경5143)

성남 분당 매화마을주공 아파트 경매 분석(2024타경 5143)

물건 기본 현황

경기도 성남시 분당구 야탑동 401동 1층 106호 아파트(전용 12.66평)가 현재 최저가 325,500,000원에 경매 진행 중입니다. 주요 특징은 다음과 같습니다:

• 감정가: 465,000,000원 (대지권 372M + 건물 93M)
• 입찰 일정: 2025-04-14(1차), 2025-05-19(2차 30%↓)
• 최근 거래가: 2025년 2월 기준 ㎡당 1,152-1,176만원 [1][3]
• 등기부 현황: 근저당권 4.7억원 포함 총 채권 31.5억원 [1][3]

수익률 계산 (세금/비용 반영)

구분	1년 후 매각	2년 후 매각
예상 매각가	341,775,000원	358,050,000원
취득비용	325,500,000원
추가 비용	• 취등록세(1.1%): 3,580,500원 • 명도비: 2,400,000원 • 인테리어비: 10,000,000원 • 중개수수료(1%): 3,255,000원
순수익	-2,960,500원	+13,314,500원

※ 2025년 한국 부동산 시장 전망(연 5-10% 상승) 반영

투자 추천 전략

2025년 3월 현재 한국 경매시장 동향을 고려할 때:

1. 적정 낙찰가: 327,000,000원-332,000,000원 (감정가 대비 70-71%)
2. 1년 단기 투자시 유의사항:
   • 서울 아파트 경매 낙찰가율 93%
   • 명도비용 240만원 고정 발생
3. 2년 중기 투자 권장 요소:
   • 성남시 인구 증가율 연 1.2%
   • 분당구 공급물량 감소 추세